万科公布公司11 月销售数据，11 月公司实现签约金额545.4 亿元，同比下降6.5%；实现签约面积364.5 万平方米，同比增长2.5%。1-11 月，公司累计实现签约金额5,735.3 亿元，同比增长5.4%；实现累计签约面积3,697.4 万平方米，同比增长2.7%；1-11 月，公司新增建面3,937.4 万平方米，同比下降21.1%；总地价2,233.7 亿元，同比下降18.2%。
点评：
11 月销售434 亿、同比-7%，累计销售5,735 亿、同比+5%，稳定增长11 月公司实现签约金额545.4 亿元，环比增长25.7%、同比下降6.5%；实现签约面积364.5 万平方米，环比增长34.4%、同比增长2.5%；销售均价14,963元/平，环比下降6.4%、同比下降8.8%。1-11 月公司累计实现签约金额5,735.2亿元，同比增长5.4%，较1-10 月降低1.4pct；累计实现签约面积3,697.5 万平方米，同比增长2.7%；累计销售均价15,511 元/平方米，同比增长2.6%。在一二线销售平稳背景下，预计公司后续销售稳定增长。
11 月拿地86 亿元、拿地谨慎，前11 月累计拿地额占比销售额为39%11 月公司在土地市场获取广州、杭州、哈尔滨等地9 个项目和2 个物流项目，拿地区域主要集中于一二线城市及环都市圈。11 月公司新增建面242.3 万平，环比下降55.8%、同比下降40.7%；对应总地价85.8 亿元，环比下降59.9%、同比下降67.7%；拿地金额占比销售金额达15.7%，较上年50.5%下降34.7pct；平均楼面价3,539 元/平，环比下降9.3%、同比下降45.5%，拿地均价占比当月销售均价23.7%，较上年36.6%下降12.9pct。1-11 月，公司共新增规划面积3,937.4 万平，同比下降21.1%；对应总地价2,233.7 亿元，同比下降18.2%；拿地额占比销售额达38.9%，较上年50.5%下降11.5pct；拿地面积占比销售面积106%，较上年下降31pct；平均楼面价5,673 元/平，同比增长3.7%，拿地均价占比当年销售均价36.6%。按销售均价1.55 万元/平估算公司1-11 月累计新增货值6,103 亿元，高于同期销售金额5,735 亿元，总体拿地平稳。
投资建议：销售暂弱，拿地谨慎，维持“强推”评级
万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者，其成果也已体现在公司过去10 年的销售和业绩双双高增中，也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来，在本轮房地产小周期延长的反常周期中，万科将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势，同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业，未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2019-21 年每股收益预测分别为3.66、4.41、5.30 元，维持“强推”评级。
风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧，行业融资政策超预期收紧。