事件：
12 月9 日，招商蛇口公布公司11 月销售数据，11 月公司实现签约金额179.5亿元，同比+12.8%；实现签约面积94.2 万平方米，同比+14.1%。
点评：
11 月销售180 亿、同比+13%，累计1,971 亿、同比+32%，提前完成计划11 月销售金额179.5 亿元，环比+5.2%、同比+12.8%；销售面积94.2 万方，环比+9.2%、同比+14.1%，高于我们高频跟踪的45 城11 月成交面积同比-4.5%；销售均价19,057 元/平米，环比-3.6%，较18 年-7.6%。1-11 月累计销售金额1,970.5 亿元，同比+32.4%，较上月-2.3pct；销售面积1,013.5 万方，同比+42.4%，较上月-3.7pct。1-11 月累计销售均价19,443 元/平米，较18 年-5.7pct；公司前11 月销售同比继续稳增，并已完成19 年计划销售额2,000 亿的99%，基本提前完成全年计划，考虑到公司项目布局以一二线城市为主，在当前市场去化仍较稳定背景下，预计全年销售继续保持高增。
11 月拿地158 亿，同比+170%，拿地/销售额比88%，拿地继续高增11 月公司在土地市场新获取北京、上海、深圳等7 城共10 个项目，合计新增建面115.8 万方，同比+0.4%，对应地价158.0 亿，同比+170.1%；拿地面积权益占比61.2%，较上月+15.5pct；楼面价13,635 元/平米，同比+169.1%，拿地均价大幅提升主要源于公司一线及重点二线城市拿地力度明显加大。公司拿地/销售额占比88.0%，较上月+22.1pct，属年内次高。1-11 月公司共新增规划面积1,298.3 万方，同比+13.4%；总地价894.3 亿元，同比+0.4%；拿地面积权益占比53.2%，较18 年-2.0pct；拿地额占比销售额45.4%，较18 年-9.8pct；平均楼面地价6,888 元/平米，较18 年楼面均价-4.9%，拿地扩张并注重成本可控。
前海土地整备进入收尾阶段，后续料将推动利润表和资产负债表的改善12 月9 日，公司公告，招商蛇口控股子公司招商前海实业、前海管理局控股子公司前海投控拟分别对前海自贸投资（合资公司）增资，增资完成后双方各持合资公司50%股权，合计评估值1,458 亿元。这是继去年12 月《土地整备协议》和《合资合作协议》正式签署后，招商蛇口在土地确权程序上迈下的第二步，而于今年4 月30 日，招商蛇口与前海管理局已完成前海土地置换。至此，本次前海土地整备进入收尾阶段。此外，考虑到前海合资合作范围内全部的用地将由合资公司负责开发建设，并由招商蛇口合并财务报表，后续料将推动公司销售和营收快增，并将推动公司净资产规模明显提升，进而进一步降低负债率和PB 估值水平。
投资建议：销售稳增、拿地积极，前海土地整备收尾，维持“强推”评级招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高；具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的，资产价值将进一步提升。
公司前海土地整备进入收尾阶段，前海项目开发加速，这将推动利润表和资产负债表的改善。此外，招商积余和招商局商业房托先后完成上市也将有望增厚公司估值。我们维持公司19-21 年每股收益预测2.26、2.71、3.26 元，目前现价对应19-20 年PE 为8.4、7.0 倍、较每股NAV35.20 元折价46%，我们维持目标价26.4 元，维持“强推”评级。
风险提示：房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。