销售理想业绩保障度高。18年前三季度公司实现销售金额403.3亿元,同比大幅增长94%。四季度销售情况保持理想,预测公司全年销售能达到约480亿,相比17年全年增长达54.8%。测算年初账上已售未结加上18年全年销售,整体金额约为17年全年结算的3.5倍,18年结算业绩保持高增长可期,19年业绩保障性高。其中过去四年公司营收复合增长率达34.37%;归属净利润复合增长率达24.3%;成长性理想。
近年积极拿地从珠海走向全国。布局上面,近几年公司获取土地资源相对积极。17年新增土地储备计容积率建筑面积277.65万平方米(权益面积);18年前三季度通过公开竞购、合作拿地等方式获取土储140万平。公司当前拥有的土地储备建筑面积超1100万平方米,较17年年末提升约25.4%,能满足未来3--4年的开发。区域布局上面,持续深耕珠海、布局大湾区城市群外,预计未来几年长三角、长江流域带将成为公司业务发展的又一发力点,未来该区域总土储量将提升至60%的水平。公司战略布局区域逐步推广,从珠海走向全国得到体现,将进一步对冲依赖单一城市销售带来的风险。同时异地项目持续发力贡献业绩,一方面体现公司经营能力,另一方面提升公司未来成长预期。从公司近两年积极异地布局、拿地,公司未来销售规模明显提升值得期待。
负债率偏高但整体融资成本具备优势。公司资产负债率约为85%,扣除预收账款后约62%,在行业内相对偏高。而公司当前账上货币资金不足以覆盖短期借款及一年内到期长债之和,期末公司手持货币资金为177.09亿,为短期借款及一年内到期长债的43.68%,短期资金面偏紧。18年启动的60亿私募债及50亿永续中票融资,已获交易所核准会,目前已发行为25亿中票及15亿私募债,整体利率为4.88%-6%,预计后续会继续安排剩余量的发行。公司没有急于短期内发完额度,显示没有出现刚兑压力。截止当前公司不存在逾期、展期及减免等情况。
但公司短期资金压力仍较大,后续需要销售回款、银行借款或其他融资获取资金。公司共获得银行授信额度1062.01亿元,使用590.08亿元,未使用471.93亿元。公司在集团财务公司的贷款额度增加至150亿元;当前向集团财务公司借款余额为人民币104.8亿元。整体看,公司融资上得到银行及集团层面的支持,中票及债券发行畅通。而截至当前整体融资成本约6.8%,比17年有所提升,但预计19年整体融资成本不会进一步上升。 珠海楼市微调利好公司后续销售。珠海放宽楼市限购政策,对于非珠海市户籍居民,不再执行需连续缴纳5年社保,只需一年社保加珠海市人才证明即可在珠海市购房,在全国各个城市中,珠海因城施政,合理微调落实领先,对公司后续销售将带来正面影响。预计在流动性释放背景下,房价也难以出现明显的下跌,对后续楼市销售及房价不需过度悲观。从公司可售货量测算,19年预计可推出货值达900亿,销售达600亿值得期待(同比增长25%)。
总结与投资建议:上调公司盈利预测,预测18年--19年每股收益分别为1.05元和1.28元,对应当前股价PE分别为6倍和5倍。公司当前估值便宜,安全性高。预计18年整体销售增幅理想,异地持续发力及土地储备丰富,也支撑公司未来几年销售持续较快增长。同时公司受益于大湾区规划发展红利,珠海楼市政策微调也带来正面刺激。看好公司未来发展前景及成长性,当前估值便宜,建议关注。