18年业绩同比+20%、利润率高位继续上行,细分业务持续领跑
18年公司实现营业收入2,976.8亿元,同比+22.6%;实现归母净利润337.7亿元,同比+20.4%;每股基本盈利3.06元,同比+20.4%;全面摊薄的净资产收益率为21.7%,同比+0.5pct;地产结算收入2,846.2亿元,同比+22.1%;毛利率和净利率分别为37.5%和16.6%,同比分别+3.4pct和+1.2pct;三费费率为8.4%,其中财务费用+1.2pct主要由于资本化比例降低(2016-2018年分别为58%、51%和42%)。此外,公司2018年度基于审慎的市场策略,计提存货跌价准备23.1亿元,影响归母净利润6亿元。公司2018年度结算竣工比为79.5%,同比-6.6pct,连续3年下行、后续或有望修复。此外,公司在物业、商业、物流等细分领域持续领跑,长期来看将对公司估值形成有力支撑。
18年销售同比+15%、拿地趋于谨慎,对应全年拿地销售比50%
18年公司实现销售金额6,069.5亿元,同比+14.5%;销售面积4,037.7万平,同比+12.3%;新开工面积4,992.8万平,同比+36.7%,较年初计划+40.8%;竣工面积2,756.3万平,同比+19.8%,较年初计划+4.8%。公司2018年拿地较17年谨慎,但总体仍属于加仓拿地,全年拿地销售金额比50%;拿地面积中72%位于一二线;权益拿地均价占比销售均价仅36%、成本控制较好。19年公司预计新开工面积同比-27.7%。但按照以往一般都会超出计划执行;预计竣工面积同比+11.6%,同时考虑到结算/竣工比的修复,预计19年结算量将较为积极。
经营现金流连续10年为正,财务保持稳健、预留充足加杠杆空间
18年末公司资产负债率84.6%,同比+0.6pct;净负债率仅30.9%,同比+22.1pct,处于行业低位;公司18年发债多项利率处于行业低位,目前现金短债比高达2.4倍、处于行业高位。公司经营情况稳定,在龙头房企中是仅有的连续10年经营现金流为正的公司,18年经营性活动现金流净额336亿元。良好的现金流和低负债率也赋予了公司仍有充足的加杠杆空间,将持续受益于行业集中度的提升。18年末公司已售未结金额5,307.1亿元,同比+28.1%,覆盖18年地产结算金额1.86倍、较17年继续提升,锁定未来业绩释放。
投资建议:业绩稳步增长,细分业务持续领跑,维持“强推”评级
万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科料将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。鉴于近期公司和行业存在计提存货减值行为,谨慎起见我们将公司2019-21年每股收益预测调整为3.68、4.41、5.31元,维持目标价45元,维持“强推”评级。
风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。