投资要点：
业绩符合预期，增持。考虑疫情反复影响恢复节奏，下调2021/22/23年EPS 至0.57/0.69/0.87（-0.14/-0.02/-0.12）元，考虑公司资产负债率及现金流持续改善，给予2023 年15xPE 估值，但受增发摊薄等因素影响，下调目标价至13.34 元，增持。
业绩简述：公司21 年前三季度实现营收113.5 亿/+19.18%，归母净利润22.87 亿/+32.20%，归母扣非净利润13.94 亿/+20.13%。其中Q3单季度实现营收38.52 亿/+9.96%，归母净利润5.55 亿/-11.69%，归母扣非净利润4.62 亿/+0.55%。
疫情对旺季冲击明显，收入利润均下滑。①整体：营收+19.18%，毛利率62.12%/-1.96pct；自有商场：营收+25.5%，毛利率76%/+2.0pct；租赁商场：营收+25.1%，毛利率32%/-4.1pct；合营联营：营收+10.5%，毛利率51.3%/-7.4pct；②2021Q3 经营94 家自营、273 家委托管理，11 家战略合作家居商场；21Q3 净增自营商场2 家，新开增委托商场10 家，关闭10 家；门店储备：20 家自营，345 个委托签约项目。
降杠杆、轻资产、产业链业务延伸战略正在有效推进。①公司通过持续出售高杠杆率的重资产物业，持续回笼资金，改善资产负债率并缓解偿债压力；②资产负债率相较2020 年年底下降1.8 个百分点，有息负债率同比下降5.8 个百分点；③公司仍将持续控费，预计销售费用和财务费用有较大改善空间。
风险提示：公允价值波动，大股东资产负债率较高，股权质押风险。