业绩概览：地产业务波动致收入下滑，归母净利润体量持续攀升受房地产业务影响，2021 前三季度收入同比-10%，但归母净利润同比+22%。1）公司实现收入63.5 亿元，同比-10%。2）归母净利润5.0 亿元，同比+22%。3）扣非归母净利润5.1 亿元，同比+28%。
Q3 单季度，收入同比-35%，归母净利润同比+11%。1）公司实现收入22.8 亿元，同比-35%。2）归母净利润为1.9 亿元，同比+11%。3）扣非归母净利润为2.0 亿元，同比+19%。收入体量下滑的同时实现归母净利润同比上升，进一步凸显公司盈利能力的增强与经营结构的优化。
盈利能力：聚焦营销发力，盈利大幅提升
盈利能力显著改善，费用率增长明显。21Q1-Q3：1）毛利率为32.1%（+6.2pp）。
2）期间费用率为17.9%，同比+6.6pp。细分来看，销售/管理/研发/财务费用率分别为12.7%（+5.3pp）/3.9%（+0.9pp）/1.3%（+0.6pp）/0.02%(-0.1pp)。3）净利率为7.8%（+1.3pp）。
销售费用率增加助力营销，单季度毛利率创近年新高。1）毛利率为33.8%（同比+9.7pp），为2015 年第三季度以来新高。2）期间费用率为18.2%，同比+9.0pp。
细分来看，销售/管理/研发/财务费用率分别为13.7%（+7.2pp）/3.2%（+1.2pp）/1.3%（+0.8pp）/-0.07%（-0.1pp），公司化妆品业务占比提高叠加开拓地产销售渠道，带动销售费用率显著上升。3）Q3 单季度净利率为7.9%（+2.8pp），。
业务拆分：医药化妆品板块业绩靓丽，化妆品业务持续高增1）化妆品业务：公司旗下现拥有颐莲、瑷尔博士等11 个品牌，主要依托于福瑞达生物股份运营发展。21 年前三季度实现营业收入9.9 亿元，同比增长175%，毛利率达63.2%。其中“瑷尔博士”贡献收入4.9 亿元、“颐莲”贡献收入4.3 亿元。化妆品Q3 单季度收入3.7 亿元，同比增长超130%，表现出色。此外，公司参与编制的《皮肤微生态与皮肤健康中国专家共识》也已正式发布，“颐莲”
品牌在第七届中国化妆品百强连锁会议上荣获“2021 中国专营店最佳合作品牌”和“2021 唯美优秀合作伙伴”，专业性背书+市场认可度，双管齐下，进一步塑造品牌形象。公司旗下福瑞达生物11.2 万平方米的化妆品“智美科创园”一期项目已于今年10 月份取得生产许可证，目前已投产使用，未来将进一步释放公司产能，助益业绩增长。
2）药品业务：21 年前三季度实现营收4.0 亿元，同比+22%，毛利率达58.3%，其中Q3 单季度实现营收1.3 亿元。此外公司旗下福瑞达医药荣获 2020 年度“中国医药制造业百强企业”和“中国医药行业成长五十强企业”。
3）原料及添加剂业务：公司旗下焦点福瑞达公司为全球领先的玻尿酸原料生产基地，现拥有透明质酸原材料产能420 吨/年。21 年前三季度实现营收1.8 亿元，同比+35.3%，毛利率达40%，其中Q3 单季度实现营收0.5 亿元，增长稳健。8 月焦点福瑞达入选工信部国家级专精特新暨国家重点“小巨人”企业，自成立以来，其研发中心共承担了30 多个研发项目，多数成果已完成转化，累计获得各种专利40 余项，其透明质酸钠产品入选“2021 年山东创新工业产品”。
公司本身强大的研发能力叠加专精特新政策利好，行业地位进一步夯实。
房地产业务短期波动，压舱石地位依旧稳固。2021 前三季度受签约面积、开工面积回落等因素影响，地产板块实现营业收入42.5 亿元，同比-26%，业务毛利率22.2%；其中Q3 单季度收入12.4 亿元，同比-54%。今年前三季度地产业务签约金额达117.4 亿元，同比增加11.1%，企业发展压舱石地位依旧稳固。
管理结构：引入战投，赋能增长
9 月23 日，鲁商发展全资子公司福瑞达生物拟增资扩股，引入战略投资者。本次投前估值为36 亿元，对应战投挂牌底价不低于7.38 亿元。若本次增资扩股顺利落地，福瑞达生物股权比例将由鲁商发展全资控股变为鲁商发展82.42%+战投16.90%+员工0.68%。在保证公司对福瑞达生物控股权的同时，引入战投+员工认购，有利于进一步优化资本结构、拓宽融资渠道、激发员工积极性，赋能化妆品业务。
盈利预测及估值：增持评级
公司稳健的房地产业务为基础，卡位高成长高景气的玻尿酸赛道，预计原料+化妆品业务将扬帆起航。我们预计2021-2023 年收入分别为129.5、165.1、186.0亿元，增速分别为-5%、27%、13%；归母净利润分别为7.5、8.6、12.1 亿元，同比增速分别为17%、15%、40%，对应PE 为17、15、11 倍，维持增持评级。
风险提示
房地产和生物医药政策变化风险、玻尿酸原料价格波动风险、化妆品市场竞争风险、公司多产业融合的风险等。