核心观点：
企业战略升级，打造不动产生态平台。9 月8 日，公司证券简称更名为“保利发展”（600048），公司战略从早年间“精品住宅”到“双轮驱动”到十三五“一主两翼”，再到“打造不动产生态平台”，从最初专注住宅开发，延伸至房地产金融、重资产持有、轻资产运营、不动产开发全领域，涵盖了上下游产业链条以及各类业态。在主业良好发展的同时，对于两翼业务培育的态度更加清晰，开发、服务、金融协同发展。
两翼业务取得长足发展，方向明确，拓展效率高。公司在15 年之后加大了两翼业务的投入，21H1 两翼收入占比11%，收入增速同比增长59%，其中物管收入增长43%，其他商业、酒店、销售代理、金融等业务同比增长77%，合计贡献毛利30.8 亿元，预计利润规模有望超过40 亿。两翼业务的增长并未过多占用公司资源，积极发展轻资产业务及审慎对待重资产投资，珍惜羽毛的同时茁壮双翼。
稳健运营，主业健康发展。公司2010 年以来的十年间回款率维持90%左右，上市以来资产负债率维持80%以下。21 年公司充分绿档企业优势，前两批次公司共获取27 宗土地，出让金513 亿元排名第二，第二批依然维持高投资力度。主业坚定前行，控杠杆、促回款、管理现金流，为集团稳定高速发展提供源源不绝的动力。
盈利预测与投资建议：21-22 年业绩分别为2.55 元/股、2.76 元/股。
从公司的发展历程来看，具备很强的进取探索精神，充分利用境内外资本市场的资源，带动国有资产的保值和增值。站在了央企市场化探索和改革的前列。公司平稳换届，以刘平总为核心的新一届班底将会在新发展方向上获得突破。预计21-22 年业绩分别为为305 亿元、330 亿元（同比+5%、+8%），当前股价对应PE 为5.1x、4.7x。我们维持合理价值20.90 元/股的观点不变，对应21 年8.2XPE，维持“买入”评级。
风险提示。行业景气度下行影响公司销售，结算规模不及预期。