事件：公司公告2021 年中期业绩，公司上半年实现营业收入899.14 亿元，同比增长约22.04%；实现净利润146.88 亿元，同比增长10.25%；归属于上市公司股东的净利润为102.98 亿元，同比增长1.72%；基本每股收益为0.86 元。
业绩稳健增长，毛利率仍处行业高位。期内，公司实现营业收入899.14 亿元，同比增长约22.04%；实现净利润146.88 亿元，同比增长10.25%，增长率较上年同期扩大7.45 个百分比；归母净利润为102.98 亿元，同比增长1.72%，增长率较上年同期扩大0.02 个百分比。1）营收增长：营业收入变动原因是房地产项目竣工交楼结转收入增加，两翼业务市场化收入增加；2）毛利率下滑：
期内毛利率32.50%，同比下降3.22 个百分点，主要由于前期高地价获取的项目结转影响仍在延续，毛利虽表现承压但仍处行业高位；3）费用水平增速较快：销售费用为24.73 亿元，同比增长31.27%；管理费用为23.29 亿元，同比增长25.65%，销售费用上升由于因广告宣传费增加，管理费用上升因管理规模扩大，管理支出同步增加；4）净利率微降：净利率16.32%，同比下降1.75个百分点；销管费用率略有上升、财务费用收窄，期内销售、管理、财务费用率分别为：2.75%、2.59%、1.46%，分别较去年同期变化+0.19、+0.07、-1.44pct，财务费用改善促使净利率期内波动较小。
专注城市深耕，销售量价齐升。2021 年上半年，公司实现签约金额 2851.85 亿元， 同比增长27.01%；实现签约面1671.29 万平方米，同比增长 12.00%；销售均价1.71 万元/平方米，同比上升13.4%。报告期内，公司38 个核心城市销售贡献达 77%，区域结构保持稳定，珠三角、长三角签约销售均超过 700 亿，合计销售占比达 53%；重点城市中广州实现销售金额超260 亿、佛山超200 亿，南京、东莞、上海超100 亿，城市深耕效果凸显。
坚持等量拓展原则，土储投资趋于合理。上半年公司新拓项目84 个，拿地面积1651 万平方米，拿地金额 963 亿元。拿地销售比来看，拿地金额占比销售金额33.8%，低于去年同期的37%及40%最新政策要求；拓展面积占销售面积之比为99%；上半年公司拓展楼面地价为5833 元/平方米。分区域来看，一二线城市拿地金额占比69%，同比下降14 个百分点；公司于三线城市布局逐步增加，适当下沉投资区域。同时，公司注重提升拓展质量及资源把控力，报告期内，新增住宅货量占比86%，拓展权益比为71%，分别较去年提升1 个百分点和6 个百分点。
三条红线继续达标，融资成本优势扩大。截至报告期末，公司剔除预收账款资产负债率66.24%，净负债率 58.73%，现金短债比1.93，三道红线持续达标，保持“绿档”。 上半年，公司实现资金回笼2556 亿元，回笼率达89.6%。在融资额度受限、房企信用利差扩大的情况下，2021 上半年发行公司债 75 亿、中期票据 50 亿，上半年平均融资成本为 3.62%。期末现金余额1554 亿元，占总资产比重11.24%，现金流充盈。有息负债规模3341 亿，综合融资成本仅4.70%，较去年末下降7 个pct，融资成本继续改善。
投资建议：公司2021 中业绩符合预期，毛利率虽有下滑，但毛利水平仍处行业高位，实现净利率的相对稳定。由于公司业绩表现及相关指引，我们预计公司21-23 年净利润，分别为299.77 亿元、330.82 亿元、375.96 亿元，对应EPS 分别为2.50、2.76、3.14，对应PE 分别为4.85X、4.39X、3.87X，维持买入评级。
风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动