受结转结构影响毛利率大幅下降。2021 年上半年实现营业收入342.7 亿元，同比+72.45%，实现归母净利润18.25 亿元，同比-38.79%，扣非后归母净利润同比-14.6%。归母净利润增速出现同比大幅下降的主要原因是：1）与近年地价占房价比重提高有关；2）与本期结转结构有关，部分低毛利项目集中交付结算影响了整体毛利率，公司毛利率同比大幅下降19.6 个百分点至17.4%，公司预计下半年待结转货值充裕且毛利率水平较上半年有所提升，全年结算收益预计较上年有一定增长；3）上半年资产处置收益较去年同比减少5.46 亿元。
销售增速领先，城市深耕效果凸显。2021 年上半年，公司实现签约金额1628.3 亿元，同比增长60.2%，实现签约面积753 万平方米，同比增长55.3%，销售均价21624.2 元/平方米，较2020 年底增长6.5%。上半年已完成全年销售任务的58%，销售规模增长幅度处于行业领先水平。公司所布局重点城市中上海实现销售金额超 200 亿、南京超 150 亿，城市深耕效果凸显。
拿地保持高强度，投资区域适当下沉。在深耕广拓战略的指引下，公司把握窗口期的投资机会，进一步扩大投资布局，完善城市梯队和加强战略纵深，上半年公司新增建筑面积1247 万平方米，同比增长92.1%，拿地金额 924 亿元，同比增长75.5%，拿地金额占销售金额56.7%，较去年同比提升4.9 个百分点。上半年公司投资区域适当下沉，增加对核心城市群内的潜力三线城市布局力度。受此影响，公司上半年新增土储中一二线城市金额占比为59%，同比下降8 个百分点，拓展楼面地价同比降低9%至7410 元/平方米。
三道红线维持绿档，融资成本持续下降。在行业融资额度受限、房企信用利差扩大的情况下，公司抢抓低成本资源，截至上半年有息负债规模1271 亿元，有息负债综合成本4.65%，较去年末下降9 个基点，继续保持业内领先优势。财务杠杆方面，公司净负债率69.6%，扣除预收账款资产负债率69.4%，现金短债比1.19 倍，各项指标均符合绿档标准。
投资建议：我们预测公司2021-2023 年EPS 分别为2.39 元/2.65 元/2.91元/股，对应PE 分别为5.0/4.5/4.1 倍，首次覆盖给予“买入”评级。
风险提示：销售结转大幅下降、结转毛利率大幅低于预期、布局城市调控政策大幅收紧等。