事件：公司公布2021H1 业绩报告。2021 上半年，公司实现营业收入342.74 亿元，同比增长72.5%；实现归母净利润18.25 亿元，同比下降38.8%；实现基本每股收益0.40 元/股，同比下降39.4%。
结转结构不佳导致增收不增利，待结资源充足保障全年业绩。
上半年公司综合毛利率17.4%，同比下降19.6pct，主要归因于土地成本提升，结转节奏不均衡，致使房地产业务结算毛利率同比下降25.4pct 至14.3%。公司于中报披露，下半年毛利率有所回升，叠加公司上调全年竣工计划至1450 万平方米，调整后计划较2020 年实际增长32%，下半年待结转货值充裕，全年业绩增长仍有保障。
销售表现优异，精细化管理水平提升。上半年公司实现合同销售金额1628 亿元，同比增长60.2%，实现合同销售面积753 万平方米，同比增长55.3%，销售规模增幅处于行业领先水平。公司全年新开工计划调升至1681 万平方米，较2020 年增长6%，开工提速保障了销售持续稳健增长。上半年公司通过“竞争性一城一图”的编制优化、产销匹配管理、提升标准单体竞争力等手段，于重点城市精耕细作，业绩靓丽，其中上海单城市销售规模超200 亿元，南京单城市销售规模超150 亿元。
拿地延续积极态势，坚持广拓深耕。上半年公司获取土地81 宗，新增土储面积1247 万平方米，同比增长92.1%，拿地金额924 亿元，同比增长75.2%，拿地销售面积比165.6%，拿地销售金额比56.7%，较2020 全年分别+26.9pct、+1.1pct，延续积极扩张态势。
截至上半年末，公司总土地储备达6729 万平方米，权益土地储备达3515 万平方米，广泛布局全国78 个城市，其中公司对一二线核心城市进行深耕，对优质三四线城市进行适当下沉，上半年新增土地储备中三四线城市占比约41%，同比提升8pct。
多元业务量效齐升，物管板块拓展强劲。上半年公司房地产开发外业务贡献收入11.7%，同比增长2pct。持有型业务经营向好，商办物业淮安金地MALL 开业，在营办公物业2 个项目接近满租，产业地产新增管理面积超百万平米，长租公寓成熟期项目平均出租率超90%。上半年公司物管板块合约面积3.10 亿平方米，较2020年末增长13%，在管面积达1.52 亿平方米，布局公园、医院、高校、城市服务等多业态项目，市拓能力居全国TOP5。
财务稳健稳居绿档，融资优势凸显。公司重视现金流管理，强抓销售回款，上半年末持有货币资金598 亿元；信用状况良好，标普、穆迪维持评级BB、Ba2；债务结构健康，上半年实现净负债率69.6%，剔除预收账款资产负债率69.4%，现金短债比1.19，稳居绿档，综合融资成本进一步改善9bp 至4.65%，融资优势凸显。
投资建议：公司销售增速亮眼，拿地态势积极，业务多面开花，物管板块可带来新增长点，财务状况稳健稳居绿档。我们预计公司2021-2022 年每股收益分别为2.48 元/股、2.73 元/股，以9 月3 日的收盘价11.54 元计算，对应的市盈率分别为4.7 倍、4.3 倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。
风险提示：政策收紧导致重点城市销售下滑、融资环境波动。