公司近况
保利地产发布2021 年2 月销售情况和获得房地产项目的公告。
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2 月销售延续稳健增长。2 月公司实现合同销售面积208 万平方米，同比增长58%，环比下降1%，较2019 年2 月增长10%；实现合同销售金额320 亿元，同比增长60%，环比下降26%，较2019 年2 月下降4%；对应销售均价15418 元/平方米，同比增长1%，环比下降25%。2021 年1-2 月公司累计实现合同销售面积418 万平方米，同比增长45%；实现合同销售金额751 亿元，同比增长72%，受就地过年等利好的影响，销售端延续积极增长；对应销售均价17960 元/平方米，同比增长19%，较2020 年全年增长22%。
拿地强度超五成，新进长治、儋州两城。2 月公司于重庆、成都、南京等城市新增15 个项目，合计拿地面积295 万平方米，同比增长148%，环比下降4%；拿地成本162 亿元，同比增长44%，环比下降1%；对应楼面均价5490 元/平方米，同比下降42%，环比增长4%，主要因本月拿地能级结构性偏低。2021 年1-2 月公司累计拿地面积603 万平方米，同比增长72%；拿地成本325 亿元，同比增长37%；对应楼面均价5390 元/平方米，同比下降20%。
公司2 月拿地金额/销售金额51%，拿地面积/销售面积142%（1 月分别为38%和146%），延续较高补地力度；2021 年1-2月金额口径拿地强度43%，低于2020 年全年平均水平（47%）。
我们判断公司全年投资端将延续等量或增量拓展的策略。
公司2 月拿地金额口径权益比例58%（1 月93%）， 面积口径权益比例62%（1 月86%），2021 年1-2 月金额口径权益比例76%，高于2020 年全年平均水平（65%）。
公司2 月新进入两个城市，其中长治项目为收并购取得（权益比例51%），儋州项目为挂牌取得。
公司1-2 月新增土储分布（按金额，下同）超高能级城市占比6%、高能级占比53%、中低能级占比41%，能级较2020年（20%/51%/29%）边际下沉；从区域分布看，新增土储26%位于长三角，21%位于成渝，12%位于京津冀，8%位于粤港澳大湾区，持续聚焦核心城市群。
估值建议
维持盈利预测不变。公司当前股价交易于5.4/4.9 倍2021/2022 年市盈率。维持跑赢行业评级和目标价21.18 元不变，目标价对应7.6/6.9 倍2021/2022 年目标市盈率和41%的上行空间。
风险
结算进度及利润率不及预期；主要布局城市调控政策转紧。