公司近况
保利地产发布2021 年1 月销售情况和获取房地产项目的公告。
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1 月销售量价齐升。公司2021 年1 月实现签约金额430.73 亿元，同比增长83%（去年1 月受春节和疫情影响有效销售天数减少），环比去年12 月增长8%；实现签约面积210.45 万平方米，同比增长34%，环比下降27%；对应销售均价20467 元/平，同比增长37%（高均价城市签约比例结构性上行），较2020 年销售均价（14750元/平）增长39%。公司2021 年1 月销售金额为历年1 月最高销售水平。我们预计公司全年销售端将实现高个位数的同比增长。
延续核心城市群补充土储态势。公司2021 年1 月于杭州、佛山、苏州等城市新增15 个项目，拿地面积308 万平，同比增长33%，环比下降43%，拿地金额163 亿元，同比增长31%，环比下降72%。
公司1 月拿地面积为销售面积的1.5 倍，拿地金额/销售金额38%，拿地强度较2020 年12 月（146%）和2020 年平均水平（47%）有所下降；1 月新增土储权益比例93%（2020 年65%），我们预计全年拿地权益比例能维持在七成左右。
公司1 月新增土储三四线城市占比60%（金额口径），较2020年平均水平（29%）有所上行，拿地能级边际下沉致拿地均价同环比下行，1 月公司拿地均价5294 元/平，同比下降2%，环比下降51%，为当期销售均价的26%（受到拿地和销售城市分布影响结构性偏低），为2020 年销售均价的36%。
公司1 月新增土储39%位于长三角，14%位于粤港澳大湾区，10%位于京津冀城市群（金额口径），保持对核心城市群的聚焦；2020 年公司新增土储中24%位于粤港澳大湾区，20%位于长三角。
我们测算公司1 月新增土储税前毛利率27%，较去年四季度（25%）小增，公司当前拿地毛利率已边际企稳。
资金面保持稳健。公司1 月27 日发行两笔公司债融资25.3 亿元，年限分别为3+2 年和5+2 年，对应票面利率3.68%和3.98%，融资成本维持行业低水平。1 月以来受到银行房地产贷款集中度管理等因素的影响，部分城市（如广州）出现按揭额度的收紧和按揭利率的抬升，我们判断公司融资和回款受影响有限，资金面整体延续稳健。
估值建议
维持盈利预测不变。公司当前股价交易于5.0/4.6 倍2021/2022 年市盈率。维持跑赢行业评级和目标价21.18 元不变，目标价对应7.6/6.9 倍2021/2022 年目标市盈率和52%的上行空间。
风险
结算进度及利润率不及预期；主要布局城市调控政策转紧。