新大正物业：让城市更美好
重庆新大正物业集团股份有限公司于1998 年正式成立，是一家致力于打造智慧城市公共建筑和设施，管理公共、园区、航空机场、政府机关、学校、住宅等城市项目的综合服务提供商。2018 年新大正物业在管项目308 个（其中222 个来自重庆），在管面积5367 万平方米（其中3500 万平米来自重庆）；2018 年签约项目存量为314 个，签约面积为6272 万平方米。服务地域范围覆盖重庆、北京、天津、浙江、江苏等16 个省市。
目前，新大正已经设立设施管理、环境管理、安保服务、餐饮服务、商业服务的专业子公司，负责专业化业务并且独立运营。
财务情况： 2016-18 年主营业务收入分别为6.21 亿、7.67 亿、8.85 亿，2018年同比增长15.43%。（1）物业管理服务：2016-18 年物业管理服务收入分别为5.51 亿、6.89 亿、8.05 亿，2018 年同比增长16.75%。（2）物业增值服务：2016-18 年物业管理服务收入分别为0.58 亿元、0.66 亿元、0.71 亿元，2018 年同比增长6.72%。公司归母净利分别为5664 万、7066 万、8808万元，同比+24.66%，18 年净利率10%。
深耕公共物业领域，市场化运营能力领先行业
新大正物业集团将在维持自身基础物业管理服务稳步增长的前提下，将未来战略定位于城市公共物业领域，并基于“专注于智慧城市公共建筑与设施管理”的目标，搭建出智慧运营的商业模型“慧服务”，并制定向“智慧运营”转型的完整路径。
新大正物业的公共物业中的机场物业项目，近年来发展迅猛，有望成为拉动公司业绩高速增长、拓展全国布局的引擎。新大正物业承接的北京大兴国际机场的项目极具发展潜力，利于提升服务能力、品牌知名度、营造更广阔的盈利空间。
根据中指院发布的《2019 中国物业服务百强企业报告》，新大正物业被评为“2019 中国物业管理行业市场化运营领先企业”。
首次覆盖，买入评级。
我们预计公司2019-21 年收入分别为11.2 亿、14.2 亿以及18.0 亿元，归母净利分别为1.1 亿元、1.47 亿元、2.01 亿元。我们给予新大正2020 年28-30xPE，对应目标市值42 亿-45 亿。
风险提示：劳务成本上涨风险、业务外包风险、业务地区集中度过高风险、核心业务人员流失风险、未为全部员工缴纳社保的补缴风险、估值风险