事项:
公司公布2019年半年报,上半年实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%,归母净利润118.4亿元,同比增长29.8%,对应EPS1.06元/股, 略超预期。平安观点:
业绩表现靓丽, 结算均价大幅提升: 上半年公司实现营收 1393.2亿元,同比增长 31.5%,归母净利润 118.4亿元,同比增长 29.8%。 归母净利润增速略低于营收增速主要因合作增多导致少数股东损益占比提升 6.1个百分点至 38.6%。 受结算结构影响,整体毛利率同比上升 1.8个百分点至36.3%。 期内公司实现结算面积 846.3万平,结算收入 1329.9亿元,同比分别增长 20.7%、 32.2%;结算均价 15715元/平,较 2018年全年上涨21%。 由于销售金额远大于结算金额,期末已售未结资源 4403.7万平,按合同金额合计约 6215.5亿元,较 2018年末分别增长 18.7%和 17.1%;
未结资源均价 14114元/平,较 2018年微降 1.3%, 充足未结资源为未来业绩持续增长奠定基础。
销售平稳增长, 新开工略有放缓: 上半年公司实现销售面积 2150.1万平,销售金额 3340亿元,同比分别增长 5.6%和 9.6%, 在 41个城市销售金额位列前三,全国销售额市占率较 2018年全年提升 0.7个百分点至 4.7%;
销售均价 15534元/平,较 2018年全年上升 3.3%。从销售区域分布来看,南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域销售额占比分别为 18.8%、35.9%、 21.9%和 22.1%,区域分布均衡。 从产品类型来看,住宅产品中144平方米以下的中小户型占比 90.6%。期内竣工面积 1060万平米,同比增长 15.6%,完成全年计划 34.5%, 新开工面积 1953万平,同比下降15.9%, 完成全年计划 54.1%。
拿地审慎, 权益占比提升: 上半年新增项目 54个,总建面 1372.8万平,同比下降 33%, 权益比例较 2018年全年提升 15.4个百分点至 68.6%。
全口径拿地销售面积比 63.8%、平均楼面地价(6900元/平)为同期销售均价的 44.4%,分别较 2018年下降 52.1个、 提升 8.3百分点。 区域布局来看,按建筑面积计, 82.0%的新增项目位于一二线城市;按权益投资金额计, 88.4%位于一二线城市。 期末在建及规划建设项目面积约 1.5亿平米,可保障未来 2-3年销售,整体仍较为充足。
各业务协同发展,实现多点开花: 物业方面,公司坚持以有品质、有温度的服务积累客户口碑,市场份额持续扩大,上半年实现营收 52.8亿元,同比增长 27.1%。租赁方面, 公司自 2014年以来积极布局长租公寓市场, 上半年新开业 2.06万间, 累计开业 8.2万间,覆盖 35个主要城市,其中 74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州等 14个核心城市; 成熟期项目(开业半年及以上)平均出租率达 91%。 商业开发及运营方面,公司以印力为主要平台,累计管理商业项目总建面超 1350万平,其中印力在管面积 915万平,购物中心整体出租率(不含改造项目)达 97%。 期末万纬物流共运营64个项目(含 55个高标库项目和 9个冷链项目),其中高标库稳定运营项目平均出租率达 92%。
积极拓展融资渠道,财务状况稳健: 期内公司持续拓展融资渠道,先后进行住房租赁专项公司债券、美元中期票据计划发行。 期末在手现金 1438.7亿元,为一年到期长短期负债的 203.5%,短期偿债压力无虞; 净负债率为 35%,较 2018年末上升 4.1个百分点,仍处于较低水平。
投资建议: 考虑公司项目盈利能力及结算均价提升幅度好于预期, 上调公司 2019-2021年 EPS 至3.85(+0.21)、 4.79(+0.35)、 5.89(+0.51)元,当前股价对应 PE 分别为 7.1倍、 5.7倍、 4.6倍。
公司作为国内优质龙头开发房企,住宅开发持续受益集中度提升,仍将保持较快增速, 同时前瞻布局物流地产、长租公寓等地产细分领域, 新业务协同发展、多点开花, 维持“强烈推荐”评级。
风险提示: 1)当前楼市整体有所降温,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整, 预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整导致销售承压,带来公司部分三四线项目减值风险; 2)受楼市火爆影响 2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率面临下滑风险; 3)近期行业资金面持续收紧,而多地亦相继政策微调以降低市场热度,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,公司面临融资渠道收紧及融资成本上行风险。