事件:公司公告拟投资人民币128.6亿用于海口市国际免税城项目建设,项目分两期建设,一期建设周期36个月,至2022年完工,二期建设周期为42个月。项目内部收益率约为14.4%,财务净现值14.7亿元,静态回收期15.8年,动态回收期18.3年。
点评:1、地理位置较优,目标建立世界最大单体免税店:本项目20分钟抵达海口核心生活圈,半小时覆盖琼州海峡交通圈,2小时通达全岛。其中地块五拟建免税商业综合体,占地面积8.86万平方米,地上建筑面积14.1万平方米,超过现有海棠湾三亚国际免税城12万平方米的总建筑面积,定位为“世界最大单体免税商业及旅游购物目的地”。
2、建成以后,预计海口整体离岛免税市场体量将有大幅提升。2018年海口免税渗透率还处于较低水平,客单价为1745元,相比三亚免税购物客单价4762元有着较大差距,主要因为:1、海口19年以前免税销售为机场免税,游客购物时间短;2、离岛购物游客群体存在差异,海口短途自驾游客占比大。
目前日月广场免税店面积较小,仅为2.2万平方米,未来免税城建成之后,预计将大幅提升游客逗留时间,从而提升整体海口免税的客单价。另外项目紧邻的新海港GTC客群每年为660~700万,预计也将提升整体海口免税购物的渗透率,从而大幅提高海口整体免税市场体量。作为对比,三亚海棠湾国际免税城2014年9月建成,2015年三亚海棠湾整体收入为42亿元,2018年整体收入为80亿,三年营收接近翻倍。
3、账上资金充足,建设压力较小:公司近三年货币资金逐年增长,截至19Q1,公司货币资金为142.68亿,较为充足,且未来可以通过预售物业快速回笼资金降低建设资金压力。
4、收入多元,收益可观:公司预计项目全周期收入共482.6亿元,包括可售物业52.9亿元,持有物业运营期收入275.1亿元,以及物业期末变现收入154.6亿元。经营周期为2022年到2037年,内部收益率14.4%。
盈利预测与估值:因具体方案尚未实施,暂不考虑项目对公司未来盈利的影响,我们维持盈利预测,预计19-21年EPS为2.35、2.51、2.90元,对应19-21年PE31、29、26倍,维持“增持”评级。
风险提示:宏观经济下行、业绩增长不及预期、政策落地不及预期。