1、项目落地西海岸商圈,毗邻海口港。海口市国际免税城项目坐落于海口市西海岸新海港东侧,位于西海岸城市副中心区域,与新海港码头无缝对接,是港口离岛游客必经之路。2018年海口港进出口客流总量达1043.3万人次,进出口车流总量达259.2万辆车次。海口国际免税城距美兰机场35公里,落成后或主要覆盖轮船离岛旅客及海口本地居民。
2、打造免税商业综合体,将于2022年投入使用。国旅投资于去年12月竞拍六块土地,合计面积32.3万平,成交总价15.6亿元,其中地块五拟建免税商业综合体,地块二拟建公寓,地块三拟建住宅,地块六拟建商业街区,地块一拟建写字楼,地块四拟建酒店。一期项目开发免税商业综合体、公寓和住宅,开发期限为36个月,免税商业综合体将于2022年投入使用;二期项目开发商业街区、写字楼和酒店,开发期限为42个月。
3、项目总投资128.6亿元,收入结构多元化。海口市国际免税城项目一期投资58.8亿元,二期投资69.8亿元,合计投资128.6亿元。项目计划经营期为2022-2037年,全周期收入共482.6亿元,包括可售物业52.9亿元,持有物业运营期收入275.1亿元,以及物业期末变现收入154.6亿元。该项目内部收益率约为14.4%,财务净现值14.7亿元,经济可行。
4、投资建议:1月海口市内店于日月广场开业,距海口港较远距机场较近,待海口国际免税城落地,将整体搬迁至新海港码头,形成“市内店覆盖轮船离岛旅客,机场店覆盖航空离岛旅客”的定位,整体布局将更具针对性。我们预计国旅2019-2021年归母净利润为47.2/50.6/57.7亿元,同比增长53%/7%/14%,剔除剥离旅行社影响后,业绩增长30%/26%/14%,对应PE估值为36x/33x/29x,考虑京沪市内店政策放开的预期,以及海免并表增厚,给予2020年40x目标估值,目标价104元,维持“强烈推荐-A”评级。
5、风险因素:宏观经济风险;政策风险;免税店开业不达预期。