(一)销售向好,未来有望稳步增加
万科2019年3月实现销售金额573.7亿元,同比增长13.20%,环比上涨32.83%;销售面积达360.4万平方米,同比下降0.91%,环比增加46.09%;实现销售均价15,918.42元/方,较2月份销售均价降价1588.67元/方,降幅幅达9.07%,较18年同比上涨14.24%。2019年1-3月份累计实现销售面积924.8万方,实现销售金额1,494.4亿元,居CRIC销售金额排行榜第三位,较2月排名下降一位,仅次于碧桂园、中国恒大。在市场份额不断提升之下,未来销售业绩有望稳步增加。
(二)继续布局一二线城市,项目合作比例上升
万科3月在佛山、北京、盘锦、成都等地新增11个住宅项目、在深圳、绍兴新增2个物流地产项目,权益比例为100%的项目占比1/3,合作项目增多。其中住宅项目拿地金额148.56亿元、拿地面积为289.2万方;物流地产项目拿地金额4.21亿元、拿地面积为18.21万方,3月总地价环比上涨7.83%、同比增加12.16%,拿地总面积环比增加47.19%、同比增加27.71%。3月新增住宅项目楼板价均值为6010.08亿元,拿地均价占当月销售均价37.76%,其中天津、北京的楼板价超10000元/平。公司继续布局一二线城市,拿地力度稳健,土地储备稳步增加。
投资建议
公司在继续做大开发销售业务的同时,通过收购等方式迅速布局其他长期经营性业务并且初有成效,为公司在恰当的时间由开发商转型为综合服务商做出了充分的准备。目前公司开发业务整体盈利能力强,周转效率高,负债压力较低,相关现金流充沛,为业绩成长提供良好的保障。基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场销售行情的考虑,我们预计公司2019-2020年的每股收益分别为4.1、4.8元。以4月3日32.49元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为7.9倍、6.8倍。参照可比公司估值水平,公司2019年的动态市盈率为7.9倍,低于均值9.2倍,具有吸引力,我们继续维持“推荐”评级。
风险提示
(1)若房地产价格出现大幅下跌,将会降低销售业绩,进而影响公司盈利水平。
(2)融资环境进一步恶化,则公司成本增加,利润或会受到影响。