投资要点
事件：2021 年11 月，公司实现签约销售面积126.43 万平方米，同比减少0.46%；实现签约销售金额252.91 亿元，同比减少13.57%。2021 年1-11 月，公司累计实现签约销售面积1242.77 万平方米，同比增加16.09%；累计实现签约销售金额2827.97 亿元，同比增加15.21%。
点评：
11 月单月销售下滑，累计同比高增。2021 年11 月，公司实现签约销售面积126.43万平方米，同比下降0.46%（10 月-35.90%）；实现签约销售金额252.91 亿元，同比下降13.57%（10 月-36.44%），降幅缩窄。1-11 月，公司累计销售面积1242.77万平方米，同比增加16.09%；累计销售金额2827.97 亿元，同比增加15.21%，销售均价22755 元/平方米，同比下降0.76%。
11 月新拓海外项目，保持一定拿地力度。公司11 月拿地总建筑面积46.2 万方，拿地总金额48.1 亿元，拿地均价10421 元/平方米。11 月份新增8 宗地块中4 宗位于新西兰奥克兰市，新拓海外项目。1-11 月份累计拿地面积1312.3 万方，拿地金额1804.3 亿元，拿地力度63.8%。按拿地金额计算，一二线城市占比69.11%，三四线城市占比30.85%，海外占比0.04%。拿地金额排名前五的城市为：上海（15.19%），南京（11.18%），南通（6.15%），苏州（5.76%），广州（5.65%）。
三道红线持续达标，财务结构稳健。截至 2021 年 6 月末，公司剔除预收账款的资产负债率为 60.26%，净负债率34.74%，现金短债比 1.35。三季度末，公司有息负债 1714 亿元，同比增长 10.1%，其中长期借款占比 60.6%，财务结构稳健，安全性高。
融资优势持续凸显，或受益行业供给侧改革。11 月公司发行3 年期、5 年期中期票据各15 亿元、期限270 天的超短期融资券30 亿元，均用于偿还到期的债务工具，票面利率分别为3.23%、3.55%、2.84%。此外，财联社报道，招商蛇口拟在银行间债市注册发行并购票据，募集资金用于房地产项目的兼并收购。招商蛇口作为优质央企，融资端优势将持续凸显，进而也将受益于房企供给侧改革的大趋势。
投资建议：公司开发与运营并举，融资优势明显，在一二线核心区域有大量优质土地储备。中长期看好公司投资价值。我们维持公司盈利预测，预计公司 2021-2022年EPS 为 1.68 元、1.86 元，以 2021 年 12 月 16 日收盘价计算，对应 PE 分别为 7.5 倍、6.7 倍，维持“买入”评级。
风险提示：货币政策大幅收紧，政策调控超预期严格。