事件描述
2021 年10 月13 日，招商蛇口发布2021 年第三季度业绩预增公告：预计前三季度实现归母净利润60-66 亿元，同比增长173.7%-201.1%；第三季度实现归母净利润17.5-23.5 亿元，同比增长36.8%-83.8%。
事件评论
低基数下业绩延续高增长，预计全年平稳修复可期。公司上半年业绩同比高增，第三季度表现延续良好趋势，预计2021 第三季度归母净利润同比增长36.8%-83.8%，前三季度归母净利润同比增长173.7%-201.1%；公司前三季度业绩同比高增主要由于房地产业务结转规模大幅增加、蛇口产园 REIT 上市产生税后收益14.58 亿元。展望全年，公司结转资源和竣工目标均有保障，同时考虑到毛利率下行压力相对可控及优质资源兑现投资收益，预计低基数下全年业绩平稳修复可期。
全年销售目标有望顺利完成，补库力度整体仍较积极。公司2021 年前三季度实现销售金额2409.6 亿元（+26.7%），已完成全年销售目标的73.0%（2019、2020 年同期销售进度分别为73.5%、68.5%）；尽管近期需求明显下行，但在充足货值保障下全年销售目标有望顺利完成。公司2021 年前三季度新增计容建面1080.9 万平（-5.6%），拿地金额1552.8 亿元（+61.6%），新增计容建面/销售面积=104.1%，拿地金额/销售金额=64.4%，受多个重点城市集中供地延期影响，公司第三季度补库力度边际有所收敛，但前三季度整体补库仍较积极，且持续聚焦高能级城市。
财务安全边际较高，持有型业务发展可期。截至2021H 末，公司剔除预收的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为60.3%、34.7%、1.35，依旧稳居绿档。2021H公司综合融资成本较2020 年末下降0.1pct 至4.6%，第三季度公司发行超短融票面利率分别为2.69%、2.74%，融资成本优势持续巩固。公司2021H 实现持有型物业经营收入16.7 亿元（+21.8%），总体出租率85%；酒店经营收入3.0 亿，同比增长66.5%。截至2021H 末，公司主要在建持有型物业项目54 个，总计容建面约363.1 万平，“双百战略”下后续持有型业务发展值得期待。
全年业绩修复可期，竞争优势持续强化，属于格局优化大潮中的潜在胜出者。公司资源优势加速兑现，传统开发业务毛利率已处于底部区间，预计全年业绩将平稳修复；公司存量优质资源价值突出，补库力度较为积极，规模增长动力充足，广义费用控制能力和财务指标安全边际均处于行业领先，在行业格局加速优化中竞争优势有望进一步提升。预计2021-2023 年归母净利润分别为129/139/150 亿元，分别增长5%/8%/8%，对应PE 为7.5/6.9/6.4x，维持“买入”评级。
风险提示
1. 政策边际宽松进度有不确定性；
2. 核心资源开发进度有不确定性。