公司21Q3 收入5.3-5.5 亿，同增63%-69%，环比Q1（同增55%）Q2（61%）提速增长，考虑到去年H1 低基数影响，Q3 高速增长充分体现公司强劲成长动能。21Q3 归母0.49-0.51 亿（剔除股权激励费用），同增36%-41%，低于收入增速主要系公司处于扩规模阶段，项目开拓费用前置影响，本季净利率9%+，环比增长。
具体来看，收入增长主要系：①市场拓展大力推进。Q1-3 新拓项目中标14 亿，饱和年化合同收入金额约6.4 亿，同增160%，其中重庆以外占比超80%。②合资合作及并购公司影响。本期新并民兴物业，合作设立青岛大正融源智慧城市运营服务公司等。③延伸服务增值服务提升。公司全力打造增值服务，开发创新产品，不断试点落地，寻找共性并复制推广，拓展产品规模。
净利增长不及收入主要系：①新进项目数量大幅增长。Q3 新进57 个，2021 年累计新进92 个，新项目入场前期成本较高，未来随项目成熟，相应成本将回归正常。②战略推进基础年推进的影响。公司加大人才培养招聘，调整优化组织架构，着力城市公司建设，奠定中长期成长坚实基础。③整体环境及政策影响。疫情相关减免类社保优惠年内逐步到期，重庆地区性企业社保政策有所调整，人工成本上涨超过1300 万。④股份支付费用。Q1-3 股权激励费用影响净利约849 万，剔除该影响，归母净利同增37%-41%。
我们认为，本季财务及经营数据充分反映非住宅物管可观市场潜力，以及公司市场化拓展拿单能力，加速规模快速增长，标杆性项目落地体现新大正高标准的服务品质。民营物管公司优质在于灵活激励体系，积极服务意识以及增值项目开拓效率。
公司内生外延创新多项并举，通过重点中心城市打造，增强城市自主拓展能力，具体来看：
（1）设立分公司拓展管理半径，拿单能力显著提升。公司积极进行物业拓展团队及条线建设，目前已形成以集团统筹、各业务单元及城市公司全面开花的拓展形式，在全国各地建立约80 人营销团队，较上市前提升近80%，强有力提升拓展能力。
从去年开始公司从以往全国分版块区域机会型发展，开始有重点向中心城市进行精准拓展。重点中心城市作为重点发展方向均进行人员“高配”，从城市公司负责人、营销运营财务人事到项目经理、中后台专业人员配置约12-20人的专业团队，在该重点中心城市的市场培育期，进行专业运作，为后续市场拓展和项目运营进行充足准备。
（2）上市以后公司加强合资合作开展。与多个国有管理平台、战略合作方合作，在贵州、山东、河南、重庆等多地成立5 家合资公司，结合新大正公司的专业能力及合作方的资源优势，共同开发业务，上半年通过合资公司承接业务体量超1 亿元。
（3）收并购是借力资本拓展的重要方式。公司在2020 年完成上市后首次收并购，目前民兴物业整合顺利，而且在四川区域上半年完成新拓业务约4000 万，有力推动规模成长。
维持盈利预测，给予买入评级。公司作为独立第三方物业服务企业，主要为各类城市公共建筑提供物业服务，专注于智慧城市公共建筑与设施的运营和管理，提供综合物业管理服务、专业管理服务和增值服务。通过不断深化研究室户需求、作业场景及服务标准，让客户专注于主业，给客户创造价值和优质服务体验。我们预计21-22 年净利分别为1.8/2.6 亿，PE 分别为34/24x。
风险提示：毛利率降低，提费不及预期，开拓项目不及预期，业绩预告仅为公司初步测算结果，具体财务数据请以正式披露的三季报为准