事件：公司发布2021 年半年度报告，上半年公司实现营业收入791.05 亿元，YOY+109.63%，归母净利润上半年实现43.06 亿元，YOY+34.40%，扣非归母净利润37.96 亿元，YOY+38%。
半年度营收翻倍、利润增速提升：2021 年上半年公司实现营业收入791.05 亿元，YOY+109.63%，主要原因是本期物业交付收入较上年同期增长较多。归母净利润上半年实现43.06 亿元，YOY+34.40%，较上年同期提升6.93 个pct，扣非后归母净利润37.96 亿元，YOY+38.19%，较上年同期提升4.28 个pct。分行业看，房地产开发销售、物业出租及管理分别实现营收742.67 亿元、36.40 亿元，对应同比增速分别为115.60%、+67.53%。其中，物业出租及管理营收的大幅增长主要是由于吾悦广场数量的不断增加。截至2021 年6 月末，公司实现130 个大中城市、174 个综合体项目的布局，吾悦广场开业面积达950.67 万平方米，同比增长62.06%；实现租金收入36.67 亿元，同比增长72.02%；出租率达97.12%；客流总量达4.96 亿人次，同比增长117.81%；销售总额达272.75 亿元，同比增长134.22%；会员人数达1,237万人，较2020 年末增长25.84%。
期内毛利率、三费率有所下降：上半年公司实现毛利率19.61%，同比下降6.44 个pct，其中：1）房地产开发销售的毛利率较上年同期下降6.32 个pct 至17.11 %；2）物业出租及管理的毛利率较上年同期下降1.11 个pct 至70.58%。毛利率下降的主要原因有：1）未来行业的超高回报很难再出现；2）2020-2021 年低毛利项目的持续消化。上半年实现净利率6.06%，同比下降4.14 个pct。费用管控效果明显，期间费用率为7.44%，同比下降4.08 个pct。其中，管理费用率降幅最大，由去年同期的4.98%减少2.07 个pct 至2.91%；销售、财务费用率较上年同期分别下降1.59、0.45 个pct 至3.46%、1.04%。
土地储备充足，全年销售目标达成有保障：截至报告期末，公司在全国范围内合计拥有土地储备1.50 亿平方米，可满足未来2-3 年的开发运营所需。其中一、二线城市约占公司总土地储备的37.75%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的29.38%。优良的投资布局将为公司发展带来更为广阔的空间，从而保障公司持续稳步发展。1-6 月公司实现合约销售金额 1177 亿元。截至6 月末，已推未售货值 1100 亿元左右，下半年计划推新增供货 1800 亿元左右，合计下半年可售货值2900 亿元，预计可完成全年销售目标。
财务持稳健，融资成本降低：2021 年6 月末，整体平均融资成本6.60%，同比下降25 个bp。三条红线相关指标分别为：剔除预收账款后的资产负债率为75.45%，净负债率为 60.48%，现金短债比为1.44，目前处于黄档。
投资建议：公司上半年营收翻倍，公司全年业绩目标有望达成。基于此，我们预计公司21-23 年净利润，分别为180.83 亿元、206.27 亿元、227.84 亿元，对应PE分别为4.55X、3.98X、3.61X，维持买入评级。
风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济不及预期