事件：公司公告2021 年中期业绩公告，公司上半年实现收入47.79 亿元，同比增长23.56%；实现利润总额 3.64 亿元，同比增长 33.50%；实现归母净利润2.48 亿元，同比增长38.85%；实现基本每股收益0.23 元/股，同比增长38.81%。
业绩稳步增长，费用率持续优化。2021 上半年公司实现收入47.79 亿元，同比增长23.56%；实现利润总额 3.64 亿元，同比增长 33.50%；实现归母净利润2.48 亿元，同比增长38.85%。1）公司营收增涨主要由于原有物业管理项目增长以及新拓展市场化物业管理项目增加。2）公司毛利率13.54%，整体毛利水平受营业成本上涨及住宅业务毛利率较低影响同比微降0.29%；基础物管毛利率10.58%，剔除上年疫情补贴影响物管毛利率较上年同期有所增长3）费用率持续优化，费用端销售、管理、财务费用率分别降低 0.06、0.78、0.83 个百分比至0.72%、 3.51%、1.51%。费用管控下，公司净利率由2020 年中期的4.00%提升至2021 年中期4.39%。
第三方外拓表现良好，深耕区域收入拉升。上半年公司物业管理业务实现营业收入 44.36 亿元，同比增长 23.68%，占公司营业收入的92.84%；上半年实现新签年度合同额13.59 亿元，同比增长20.59%，其中来自控股股东之外的占比达84.33%；截至2021 年6 月末，公司在管项目1,520 个，管理面积1.99 亿平方米，较去年1.72 亿平方米增长15.69%；分业态看，住宅、非住宅业态在管面积分别为0.98 亿平、1.01 亿平，同比增长2.42%、6.78%，占比总在管面积49.32%、50.68%；住宅、非住宅业态新增销售额分别为2.58 亿元、11.01 亿元，同比增长1.89%、9.38%，占比新增销售额18.98%、81.02%。分来源看，来自控股股东、控股股东以外的在管面积的分别为0.76 亿平、1.24 亿平，同比增长3.92%、4.98%，占比38.02.%、61.98%；来自控股股东、控股股东以外的新增销售额分别为2.13 亿元、11.46 亿元，同比增长83.62%、13.35%，占比15.67%、84.33%。分区域来看，公司聚焦区域继续深耕，业务规模提升显著，上半年物业管理业务收入排名前五的区域分别为：深圳、山东、四川、江苏和北京，营业收入合计为238,643.52 万元（2020 年中：187,690 万元），同比增长27.15%，占比53.79%；管理面积合计为8,511.07 万平方米（2020 年中：7363 万元），同比增长15.59%，占比42.63%；其中深圳市在管面积超3000 万平方米，2021 上半年营收贡献11.58 亿元，占比总营收24.23%。公司在收并购层面具备优势，深耕区域积极拓展推动业绩向好。
非住业态持续发力，专业化服务营收、占比双增。公司在非住赛道持续发力，非住宅管理面积自上市以来首次超过住宅业态，截止2021 年6 月，公司非住宅在管项目985 个（来自控股股东155 个）较去年同期增加69 个；管理面积1.01 亿平方米，其中办公、园区、公共、政府、学校、商业业态管理面积分别占非住总面积21.48%、18.02%、21.32%、9.08%、14.96%，办公、公共在管面积均超2000 平方米，分别贡献收入9.4 亿元、3.09 亿元，园区、学校在管面积超1000 万平方米，分别贡献营收3.5 亿元、2.4 亿元。除政府、办公等传统优势业态，公司在医院、高校、公共交通等具有高度差异化的市场中扩大市场份额，实现了深圳坪山公安局、深圳建行、湖南921 医院、北京师范大学、合肥市轨道交通3 号线等高质量项目的落地。专业化服务方面，营业收入84,978.21 万元，同比增长31.41%，占物管业务收入比重达19.15%（2020年中：18.03%），细分来看，专业化服务收入排名前三的分别为案场协销及房产经纪、设施管理服务、建筑科技服务，合计占公司专业化服务收入比重达 75.85%，相关业务均为潜在物管业绩驱动力。
资管业务收入回暖，商业运营能力提升。随疫情防控常态化，公司资管业务经营逐步恢复正常，实现营业收入 2.7 亿元，同比增长 46.18%。其中商业运营收入2032 万，毛利率43.2%，累计在管商业项目达32 个，管理面积158 万平方米，新增受托管理招商蛇口持有苏州花园里、太子广场等6 个商业项目。持有物业出租及经营收入2.50 亿元，毛利率61.84%，酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态总可出租面积达59.20 万㎡，至2021 年6 月末已出租面积为57.20 万㎡，总体出租率为97%。公司持有购物中心经营情况基本恢复到疫情前的同期水平，持有酒店营业额、平均出租率、每房收益等较去年同期均改善明显。
投资建议：公司背靠招商局集团、中航集团两大央企，在住宅、非住宅项目拓展方面均具备较强优势，公司在管物业项目实现量价齐升、专业服务营收增长亮眼，同时公司资产管理服务相对平稳、盈利能力可观，在管项目优质、运营良好。基于此，我们预计21-23 年净利润分别为8.63、11.22、14.43 亿元，对应EPS 分别为0.81 元、1.06 元、1.36 元，对应PE 分别为15.77X、12.13X、9.43X，维持“买入”评级。
风险提示：物业费收缴不及预期、业务拓展不及预期、存货减值较大