智慧城市运营商，多业态稳步发展，维持“买入”评级。
新大正作为国内唯一一家专注于智慧城市公共建筑与设施的运营和管理的独立第三方物业公司，深耕五大业态，2021 年上半年各业态均取得稳健增长。同时，公司并购后整合民兴物业，四川区域规模迅速提升。公司基本面持续向好，我们维持公司2021-2023 年盈利预测，预计2021-2023 年归母净利润分别为1.80、2.53、3.33 亿元，EPS 分别为1.11、1.56、2.04 元/股，当前股价对应PE 为41.0、29.2、22.2 倍，维持“买入”评级。
业绩增长靓眼，全国化拓展卓有成效
新大正发布2021 年半年报：2020 年上半年，公司实现营收8.96 亿元，同比增长58.0%；归母净利润0.74 亿元，同比增长38.4%；基本每股收益0.46 元。按区域拆分营收结构，重庆区域营收4.7 亿元，同比增长19.5%；其他区域营收4.3 亿元，同比增长144.6%。公司综合毛利率为19.3%，较2019 年同期下降2.18 个百分点，主要原因是重庆外市场处于快速扩展期，公司新进项目拖累公司盈利能力。
公司一年内新进项目毛利率为11.4%，而一年以上的成熟项目毛利率达21.3%。
物管服务快速发展，增值服务增厚利润
公司营收以基础物业服务为主，上半年收入占比94.4%。同时公司积极拓展创新业务，新设创新业务孵化中心，大力挖掘增值服务。2021 年上半年，公司增值服务营收0.51 亿元，同比增长42.6%；毛利率达49.5%，进一步增厚利润。
办公、公共物业持续发力，五大业态齐发展
公司学校物业、航空物业、公共物业、办公物业、商住物业五大业态协同并进，2021 年上半年营收占比分别为16.7%、11.4%、20.0%、34.6%、17.4%；其中办公、公共物业增长迅猛，营收增速分别达130.8%、52.4%。2021 年上半年，公司新中标国银金融中心、中国再保险大厦等多个标志性项目及多地干休所项目，在医养、交通、场馆、机场等业态中也新收获多个项目。
风险提示：行业销售规模波动加大，外拓业务不及预期，人工成本上行压力大。