投资要点
公司内在价值丰厚，NAV152 亿；财务风险低，账面50 亿现金，有息负债20亿；恒裕集团及恒裕资本55 亿收购大股东华联发展集团53.69%股份，成本较高；预期公司迎来新格局。
公司内在价值丰厚，NAV152 亿。开发业务主要为深圳南山A 区/B 区两个更新项目，土地成本较低，周边项目售价较高。自持物业年收入3.5 亿。地产开发业务预期有84 亿归母净利润，自持物业出售将有36 亿现金。此外，公司账面现金50 亿，有息负债仅20 亿，如出售所有资产偿还负债后，将成为一个拥有纯现金150 亿的公司。
恒裕系55 亿收购华联发展集团53.69%股份，成本较高；预期公司迎来新格局。
恒裕集团及恒裕资本2021 年1 月完成对金研海蓝收购。金研海蓝持有华联发展集团26.93%股权，收购锦江集团持有的华联集团26.76%股权事宜尚未完成工商变更等手续，完成后共有53.69%华联发展集团股权，成本共55 亿。华联发展集团系华联控股第一大股东，持有华联控股33.2%的股权。恒裕集团以地产开发为核心，涵盖金融、矿山、酒店、贸易、商业、物管等领域，总资产超1000 亿。创始人龚俊龙，名列《2020 胡润全球房地产富豪榜》身家140 亿。
华联控股预期迎来新格局。恒裕如果完成收购后，华联控股地产业务将与恒裕集团形成同业竞争。解决办法或者恒裕地产业务注入，或者华联控股中长期退出地产业务。而华联控股过去几年来也反复强调多元发展转型。有可能迎来新格局。
投资建议：华联控股土储价值丰厚，财务风险低，安全边际充足，资金实力雄厚。恒裕集团可能带来公司新格局。我们预计公司2021 年、2022 年EPS 分别为0.32 元、0.32 元，按2021 年7 月1 日收盘价计算，对应PE 分别为14.8 倍、14.8 倍，首次覆盖，给予“买入”评级。
风险提示：货币政策收紧，控股股东华联发展集团股权纠纷未解决，项目进度不及预期