投资要点：
受结转、减值及投资收益等影响，归母净利润同比下滑。公司 2020 年实现营业收入总额1296.21 亿元，同比增长 32.71%；实现归属于上市公司股东的净利润122.53 亿元，较上年同期减少23.58%。公司综合毛利率为28.69%，比上年同期降低5.96 个百分点；净利率为9.45%，比上年同期减少6.96 个百分点。归属于上市公司股东的净利润出现下滑，主要受到三个方面因素的影响。1、房地产业务结转毛利率较上年同期有所下降。2、2020 年末计提减值准备31.01 亿元，同比增加9.7 亿元；减少公司2020 年度归属于上市公司股东的净利润 21.84 亿元，对归属于上市公司股东的净利润的影响同比增加7.5 亿元。3、上年同期公司转让子公司产生投资收益较2020 年多31.17 亿元，形成的归属于上市公司股东的净利润较2020 年多25.1 亿元。
多渠道控制融资成本，三道红线全绿。公司2020 年综合资金成本为4.70%，比上年下降0.22 个百分点。公司剔除预收账款后的资产负债率58.84%，净负债率26.32%，现金短债比1.23，“三道红线”指标全部绿档，为公司持续发展奠定坚实的基础。
销售金额同增25.9%，城市深耕取得阶段性成就。2020 年公司实现签约销售面积1243.53 万平方米，同比增加6.34%；实现签约销售金额2776.08 亿元，同比增加25.91%。销售规模实现当地TOP10 的城市数占比超过30%，城市深耕取得阶段性成效。
轻资产业务实现突破，四大业态加速恢复。2020 年是公司的资管年，公司成立了资产管理中心，组建“招商商管”、“招商伊敦”轻资产管理平台，重塑专业化、垂直化组织管理体系。报告期内公司新开5 个购物中心，正式成立深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司，建立“伊敦酒店”及“伊敦睿选酒店”自有品牌，在长租公寓业务中持续打造“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠/CM+”服务式公寓等产品体系，布局全国17 城，约2.8 万间。
投资建议：“优于大市”评级。我们预测公司2021、2022 年的营业收入为1536.19 亿元、1813.11 亿元，归属母公司所有者的净利润为142.05 亿元、162.87 亿元，对应EPS 分别为1.79 和2.06 元。按照公司2021 年3 月24日收盘价12.61 元计算，对应2021 和2022 年PE 为7.03 倍和6.13 倍。我们给予公司2021 年8-10XPE，目标价格区间为14.34~17.93 元，维持“优于大市”评级。
风险提示：公司结转进展不及预期，轻资产业务布局不及预期，前海项目进展不及预期。