事件
3 月23 日，招商蛇口发布2020 年年度业绩，全年实现营业收入1296.2 亿元，同比+32.7%；权益净利润122.5 亿元，同比-23.6%。
点评
营收增长，权益净利润同比下降。公司权益净利润率9.5%，同比去年下降7pct，主要由于：①结算毛利率下滑。住宅开发业务结转项目毛利率同比下降6.1pct，主要为过去几年高价地项目所拖累。预计未来1-2 年结算毛利率将持续下行，但前瞻指标销售毛利率将企稳改善；②计提减值准备。计提存货跌价准备及应收款项信用损失准备等31 亿元，同比增加9.7 亿元。公司根据市场情况，连续两年计提较充分的减值，不给未来留负担，长期而言并非坏事；③投资收益减少。2020 年投资收益较2019 年减少31 亿元。考虑到写字楼等资产的权益销售已成为重要的经常性销售方式，更多与自身销售安排有关，无需过多担心。
合约销售额超额完成，拿地保持积极。2020 年合约销售金额2776 亿元，同比+25.9%，超额完成2500 亿目标；合约销售面积1244 万平， 同比+6.3%；销售均价22324 元/平米，同比+18.4%。2021 年公司目标销售3300 亿，同比2020 年完成情况+18.9%。以2020 年底5300 亿可售资源，以及全年62%去化率来计算，全年目标可以达成。2020 年公司新增计容建面1,625 万平，同比+14.2%；全口径拿地金额约1500 亿元，拿地金额/销售金额54%，近几年保持在50%左右，未来销售增长的确定性高。
持有型业务运营管理踏上新台阶。2020 年公司成立资产管理中心，设立“招商商管”，成立“招商伊敦”酒店公寓管理平台，完成四大持有型业态资产盘点，搭建专业化资管体系。公司资源禀赋优秀，具备稀缺性，未来T+3、T+10、T+30 业务将持续开展，互为补充。同时，随着资管体系逐渐完善，经营业绩将持续提升，亦能通过资本化手段释放业务价值。
投资建议
我们将2021-2022 年EPS 预测由1.91 元、2.26 元下调至1.69 元、1.91元，预测2023 年EPS 为2.25，维持“买入”评级和22.63 元目标价。
风险提示
前海建设进度低于预期，公司规模扩张低于预期，政策调控超预期。