业绩稳健，销售复苏，拿地积极，维持“买入”评级
保利地产坚持“一主两翼”战略，打造全产业的不动产生态发展平台。考虑2020年疫情对公司竣工结算产生影响，同时已经发布业绩快报，我们下调盈利预测，但中长期公司成长逻辑不变。预计2020-2022 年公司归母净利润289.08、332.99、381.51 亿元（此前预测分别为330.23、389.66、459.36 亿元），EPS 分别为2.42、2.78、3.19 元，当前股价对应PE 分别为6.7、5.8、5.1 倍，维持“买入”评级。
全年业绩稳健释放，利润率维持稳定
保利地产发布2020 年业绩快报：2020 年，公司实现营业总收入2452.62 亿元，同比增长3.93%；利润总额525.49 亿元，同比增长3.99%；归母净利润289.08亿元，同比增长3.39%；EPS 为2.42 元。其中4 季度单季度营收、业绩增速分别为2.92%、3.83%。全年结算节奏相对稳健，归母口径的净利率11.80%。
销售持续好转，投资表现更为积极
2020 年，公司实现销售面积3409.19 万平方米，同比增长9.16%；销售金额5028.48亿元，同比增长8.88%，年内销售持续好转。公司投资积极，全年累计拿地面积3185 万平方米，同比增长19%；拿地金额2354 亿元，同比增长51%；拿地金额占当期销售额的47%，同比提升13 个百分点；楼面价占销售均价的50%。按城市能级看，公司在一二三线拿地金额占比18.5%、61.3%、20.2%，拿地面积分别占比5.3%、57.0%、37.7%，公司继续聚焦在核心一二线城市积极投资。截至三季度末，公司在建面积14021 万平方米，待开发面积7075 万平方米。
融资结构多样化，成本维持低位
截至2020Q3，公司资产负债率为77.9%，净负债率70.9%，同比分别下降1.7 个百分点、11.4 个百分点；公司现金短债比为1.91，负债结构较为合理，短期偿债能力较强。公司2020 年累计发行公司债、中票、ABS 等148 亿元，加权融资成本3.64%，公司持续探索融资方式，利好融资端持续改善。
风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；企业运营风险。